在广东
提到喝茶费
不需要更多言语
大家就能心领神会
更通俗地理解就是“好处费”
商铺买卖和商铺租用情况不同，商铺租用又分几种情形：进场收“进场费”，转让收“转让费”，生意好收“喝茶费”，重新签合同收“更名费”。
提到商铺
不少人会想到
“一铺养三代”这句话
而随着商业地产整体过剩
实体经济的不景气
房租水电水涨船高
以及名目繁多的费用
不少商户发出这句“三代养一铺”的感慨
那么，如今的深圳商铺租用是否“乱象环生”？喝茶费等费用发生在何种情形下？这些费用是否合法？对商业经营造成怎样的影响？南都记者选取深圳东站、东门、沙井这三个网友反映喝茶费盛行的地方展开走访调查，并采访了法律、地产等相关人士揭开喝茶费的真相和背后。
1
深圳东站莲花路
01不少商铺一年内多次转让要掏转让费和“更名费”
深圳东站是不少人来深第一站，因为初来乍到和“囊中羞涩”，选择在附近住宿的年轻人也不在少数。由于人流量巨大，深圳东站附近区域成了旺区，也诞生了不少聚焦“吃穿住用行”的小店。
这些小店的经营者大多不是商铺所有者，他们有的在付出巨额的转让费，并承诺定期交付“喝茶费”后，才从一房东或者“N房东”手上租下商铺，谋得一分生计。
欧阳老师就是其中一员。他90年代来深，在深圳东站居住了将近20年，先后在附近多处居住和开店。目前，欧阳老师在莲花路和一村街附近各开了一家乐器培训中心，专门教附近的居民学习乐器。虽然第二家乐器培训中心只是一间约10㎡的商铺，欧阳老师也交了5万的转让费。更让他愤愤不平的是，如果租赁期间欧阳老师要转让商铺，必须通过二房东，而且要支付转让费15%的手续费。“这种更名费，就是变相的喝茶费。”
欧阳老师和二房东签订的商铺租赁合同，约定如若商铺转让要支付给二房东15％的手续费。
欧阳老师还告诉南都记者，现在莲花路的生意非常难做，经营业态大多是餐饮，同质化竞争严重，新开的店撑不了多久就转让，甚至有些店铺一年要转两三次，而每转一次要收一次转让费。有的房东既收转让费又收喝茶费，一年多转让几次，喝茶费就上万了。
记者走访与业主重新签约要交“更名费”
合同一年一签喝茶费一年一交
5月28日，南都记者从深圳东站步行前往莲花路，沿途经过的不少店铺都贴上了转让通知。多方询问后得知，转让的店铺经营时间大多不满一年，业态多以餐饮、便利店、服装为主，在进场经营前，大多交了转让费，数额在几万到几十万不等。
在一家已关门的潮汕汤粉店前，南都记者看到了门店左侧张贴有转让通知，随即拨打了通知上面的电话。接电话的是潮汕汤粉店的店主，在得知南都记者想开麻辣烫店后，他表示店里只能用电加热食物。具体价格方面，租金元/月，空转14万，包含元押金和元给业主的改名费用，合同则要跟业主签。和业主签约后能随意转让吗？该店主表示，签约后，改一次名，业主要收元，可以随意转让。
是否还有其他费用吗？该店主表示，合同一年一签，每年更新合同的时候，业主要收一次喝茶费，一次一万。“那附近人流旺一点，所以房东都比较黑一点。”谈及转让的原因，该店主表示潮汕汤粉店的客单价比较低，但是开麻辣烫店的话，客单价会高一点。“我们客单价太低了，还是做不起。”
深圳东站莲花路不少商铺在一年内多次转让，有知情人士表示大多数“接盘者”都交过高额转让费。
2
东门步行街
02有人豪掷几十万租“蜗居”商铺与莲花路商铺经营状况不同，深圳东门步行街凭借着日均40万人流量，稳坐深圳最繁华步行街“头把交椅”。行走在东门步行街，随处可见各种各样的小吃，有四川凉粉、冷锅串串、烤鸭肠、酸辣粉、鸡翅包饭等等，琳琅满足，眼花缭乱，口腔会不自觉分泌出唾液而垂涎三尺。
庞大的人流量诞生了巨大的商机。不少人看中了东门这块“小吃宝地”，前赴后继地到东门“盘”店面开店。同时，强大的市场需求让东门商铺供不应求，不少人为求得一“蜗居”商铺豪掷几十万，也滋生了高额转让费、喝茶费乱象。
记者走访不少商铺分割出租
交入场费拥有转让权
东门步行街业态多为餐饮小吃，大多数顾客是即买即走即吃，商铺不需要太大。不少业主或“N房东”将商铺分割进行转租。5月28日，南都记者走访了东门步行街，发现在转让的商铺比较少，空置转让更在少数，多为奶茶店；小吃类商铺多是边营业边贴出“旺铺招租”“旺铺转让”的字样。
在一家名为“想巷”的空置转让店铺前，能看到整个店铺被分割成两部分，一部分是奶茶店，一部分是烧烤摊。随后，南都记者拨打店铺上的招租电话获悉，奶茶店是主店铺，租金元，押二付一，“店是我自己的，没有其他费用。”
在另一个转让的奶茶店前，南都记者又拔打了上面的转让电话，接电话的是中介。据该中介介绍，要想盘下这个奶茶店，要先交8万入场费，至于交了入场费的好处，则是拥有了奶茶店的“转让权”，“转让多少钱房东不管你”，但是转让成功需要更改合同的话，则要给房东一个月房租作为“更名费”。
6月1日，南都记者和商铺中介碰头。几个小时内，南都记者几乎看完了所有转让的商铺，所看的商铺都有转让费，根据地段、大小，转让费的标准有所不同，少则数万，多则几十万。
熙熙攘攘的东门，诞生了不少商机。
3
宝安沙井
03转让的商铺较少转让费喝茶费较普遍深圳原关外因为物价便宜，吸引了不少来深建设者。据网友报料，位于深圳原关外的宝安区沙井街道，聚集了大量私人商铺、农民房和厂房，转让喝茶费的现象比较普遍。6月15日，南都记者走访沙井和一社区内的商铺了解到，路边随意摆摊的商贩现集中到固定区域统一经营；转让的商铺比较少；转让费、喝茶费的现象比较普遍。
锦城路好万年超市是沙井和一社区的人流旺区，也是该社区市民不多的休闲散步区域。每到傍晚，天南海北的小摊小贩就推着小推车，慢悠悠地走到超市前面的树荫下摆起了摊，冒着诱人香味的凉菜、色泽金*的烤鸡腿还有大名鼎鼎的沙井蚝纷纷“上场”，加之跳广场舞的大妈大叔们，好一派“人间烟火”。
记者走访去年起，乱摆卖现象逐渐消失，摊贩去了哪里呢？6月15日下午，南都记者在现场看到，陆陆续续的摊贩推着小推车往好万年超市方向走去，目的地是旁边的一块水泥空地。一旁的保安介绍，现在所有摊贩都集中到这块场地上。随后，南都记者来到招商处，相关工作人员表示，现在只剩下早市的位置，早上六点入场，九点清场，租金-元，没有其他的费用。
从好万年超市步行10分钟左右，就到了松福大道一侧的宵夜街。在这条长达数百米的宵夜街，并没有空置或正在转让的店铺。但深入一旁的和一村，零星有一些店铺正在转让。南都记者与一家正在转让的早餐店店主攀谈了解到，店铺租金元，转让费左右，还要给房东元的喝茶费。该店主还表示，附近的店铺大多给房东交了喝茶费。
在沙井生活居住多年的蔡女士告诉南都记者，喝茶费在沙井比较普遍，经营商铺交个“万把块”的喝茶费“没什么大不了”，毕竟“和气生财”，而且这是个你情我愿的行为。
记者追问1
哪种情况需要掏喝茶费？
01喝茶费一般发生在旺铺由市场自发形成深圳房地产研究中心研究员李宇嘉指出，现在商业地产整体供应过剩，喝茶费一般发生在旺铺，是市场自发形成的现象。
喝茶费发生的情形分为存量商铺买卖和租用商铺。一手存量商铺的买卖存在很大的增值税，喝茶费是为了规避这部分的税费而诞生的，交易一般分两部分进行操作：一部分是合理交易的费用，主要是中介代理、过户费，这些数额都比较小；一部分是相关费用，进场费、喝茶费等都算在里面，相当于打在成本里面。
如果是租用商铺的话，情形则不同，业主或管理处更多的是提供消防水电等配套服务，加上之前的装修成本，这些费用要么打在租金里，要么一次性打在交易费里。
2
喝茶费是否违法？
02对于租用端，属于市场行为不违法深圳房地产律师张茂荣指出，喝茶费的发生情形分为交易端和租用端。就交易端来说，根据《深圳市房地产市场监管办法》第11条第二款：房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。
据此，张茂荣认为，如果是找开发商购买比较紧俏的商铺，开发商或者中介等第三方承诺交付多少钱保证能买到，这种情况的喝茶费就是违法的。开发商买卖住宅和商铺只能按照登记备案的商品房买卖合同来收费，超过收费没有合同依据，而且因为没有进入公账，可能还会涉及到相关人员的涉嫌违法犯罪或者商业贿赂。
买过来之后，如果商铺比较“热租”，多个租客抢租，并自愿给付前租客一定的转让费以便续租，相当于付费购买了前租客的优先续租权，有时候也叫喝茶费，但这是一个市场行为。由于商铺比较旺的缘故，后租客也可能再给现租客。如果双方明确约定某部分费用就是转让费，这是一个市场行为，并不违反法律规定。
3
喝茶费能退吗？
03双方明晰条款并愿意接受，如要求退还法律不支持张茂荣表示，现在合同法越来越尊重契约自由，除一手买卖中涉嫌商业贿赂的喝茶费外，如果双方明晰条款并且愿意接受，属双方意思自治范畴，并不违反法律规定，支付后要求退回的，法律不予支持。
张茂荣还指出，喝茶费的存在是由供需关系来决定的，一般发生在商铺紧俏的情况下，如果商铺不旺，买家寥寥，租都没人租，就不会出现喝茶费，而旺铺的再出租喝茶费还会根据市场情况有所变化，会出现上涨和下跌的情况。
4
喝茶费对正常经营造成什么影响？
04加大受让方成本扰乱市场秩序中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示，喝茶费是利用紧张的供需矛盾滋生出来的乱象，多年来一直存在。每到市场紧张的情况下，喝茶费就就愈演愈烈，而且水涨船高。高额喝茶费加大了受让方的成本，扰乱了正常的市场秩序。
宋丁认为，喝茶费名目繁多，但都是一个概念。喝茶费乱象更多是监管不到位造成的，*府方面要对喝茶费有非常明确的态度，要对这种喝茶费这种明显破坏市场交易的行为加强监管、加大打击。
和住宅一样
商铺买卖和租用还是卖方市场
商户没有太大的主动权和议价权
除了*府需要作出一定的监管外
商户如何提高议价能力是重中之重
小本生意不易做
转让商铺时遇到房东索要”喝茶费”
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采写：南都记者陈蓉
编辑：雷宇
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